앞으로 수도권 과밀억제권역안에서 아파트를 재건축할 때는 전체 건설예정 세대수의 60% 이상을 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)로 지어야 한다.

또 투기과열지구내 재건축 조합원도 지역.직장조합 아파트와 동일하게 조합인가 후 조합원 지위양도가 금지된다.

건설교통부는 5.23 주택가격 안정대책 이후 전반적으로 안정세를 보이던 주택가격이 최근 들어 서울 강남 재건축시장을 중심으로 호가가 급상승, 다른 지역으로 확산될 조짐을 보임에 따라 이같이 시행키로했다.

따라서 재건축 아파트의 경우 중.소형 평형 의무건설 비율을 확대하고 조합원 분양권 전매를 금지하는 것을 골자로 한 재건축시장 안정대책을 5일 발표했다.

이번 대책은 수도권 과밀억제권역, 특히 서울지역의 재건축사업 국민주택규모 이하의 건설비중을 늘려 주택공급 부족현상을 해소하는 한편, 재건축 조합원의 명의변경을 금지함으로써 과도한 가격상승을 막기 위한 것이다.

이에 따르면 5일부터 수도권 과밀억제권역에서 사업계획승인을 신청하는 20가구 이상 재건축 아파트는 전체 건설할 예정인 가구수(조합분+일반분양분) 가운데 60% 이상을 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 국민주택 규모로 건설해야 한다.

또 300세대 이상 재건축하려면 18평 이하를 최소한 20%, 18～25.7평 40% 이상 각각 지어야 하며 25.7평을 초과하는 가구가 40%를 넘을 수 없게 된다.

지금까지는 300가구 이상 단지에 한해서만 전용면적 60㎡(18평) 이하를 20% 이상 건축하도록 하고 있으나, 1대 1 재건축의 경우 적용에서 제외했었다.

건교부는 이와 함께 도시 및 주거환경 정비법을 개정, 내년 초부터 투기과열지구 재건축 아파트에 대해 지역.직장조합 아파트와 마찬가지로 조합인가를 받은 뒤에는 조합원 지위를 양도하지 못하도록 할 방침이다.

다만 근무지 변경, 상속, 해외이주 등의 사유로 수도권 밖으로 이사할 경우 예외적으로 양도할 수 있도록 했다.  

법 시행 전에 이미 조합설립이 끝난 경우에는 1회에 한해 지위양도가 허용되지만, 이를 새로 산 조합원은 소유권 이전등기까지 조합원 지위양도가 금지된다.

<기대효과>
수도권 과밀억제권역안의 재건축 아파트에 대해 중소평형의 의무건설비율을 확대할 경우 주택 수급불균형이 해소되고 대형평형 재건축에 따른 기대이익도 축소돼 주택시장을 안정화할 수 있을 것으로 기대된다.

이 제도가 시행되더라도 강남지역을 제외한 대부분의 지역에서 재건축시 국민주택규모를 평균 80% 정도 건설하고 있어 전반적으로 큰 영향은 없을 것으로 분석된다.

다만 강남지역은 국민주택규모비율이 33% 밖에 되지 않기 때문에, 이 제도를 현재 안전진단을 추진 중인 14개 단지에 적용할 경우 당초 2만2786세대에서 3만714세대로 늘어나게 된다.


명의변경이 금지되는 재건축 조합원은 현재 수도권에서 재건축절차가 진행 중인 26만 세대 중 조합인가신청단계까지 있는 9만1000세대에 이른다. 이번 조치로 인해 단기차익을 노리는 투기수요를 차단할 수 있을 것으로 기대된다.   


<문답풀이>
△문:국민주택규모비율을 60%로 정한 이유는
△답:서울의 국민주택규모의 주택 공급비율이 평균 73%(재건축사업에서는 약 80%)인 점을 감안한 것이며, 신도시를 조성하는 택지개발사업에서도 국민주택규모를 60% 이상 짓도록 하고 있는 것도 고려됐다.

△문:전국적으로 시행하지 않는 이유는
△답:주택가격을 주로 형성하는 지역인 수도권 과밀억제권역에 한해 제한한 것이다.

△문:이미 사업승인을 받은 재건축단지는 집값이 오히려 오르지 않나
△답:재건축은 사업계획승인 전에 기대이익 때문에 큰 폭으로 상승하지만 사업계획승인을 받은 후에는 기존 주택과 유사한 상승추세를 보인다.
가격상승을 주도하는 것은 대부분 추진위원회 또는 안전진단을 통과한 단지들이므로 이번 조치가 상당한 효과가 있을 것으로 판단된다.
현재 사업계획승인 신청이 안된 재건축주택의 가구수는 수도권 18만8000세대에 이른다.

△문:이번 조치로 재건축사업이 위축되면 주택공급이 감소하는 것은 아닌가
△답:서울 강남·서초구를 제외하고는 모든 구가 재건축 사업시 국민주택 규모를 최소한 70% 이상 건설하고 있어 재건축이 위축되지는 않는다. 강남지역도 소형평형 비율을 확대하면 일반분양분이 증가돼 조합원의 실부담비용이 줄어들게 돼 오히려 재건축이 촉진될 수 있다.

△문:조합원 지위 양도 금지가 위헌이라는 지적도 있는데
△답:재건축조합의 조합원 지위 양도금지에 대해서는 재산권 침해 우려가 크다는 점에서 법조계 및 학계로부터 폭넓은 법률적 자문을 받은 결과, 조합원 지위 양도금지는 헌법상 허용되는 재산권 제한이라는 의견이 대체적인 의견이었다.
이번 조치는 재건축이 집중된 일부지역을 중심으로 나타나는 투기과열 현상을 차단해 서민주거안정이라는 공공목적을 달성하기 위한 것이다. 지난 7월1일부터 지역·직장조합의 조합원지위 양도 역시 금지되고 있는 점을 감안할 때, 이번 조치가 헌법상 보장된 과잉금지와 원칙에 위배해 재산권을 과도하게 침해한다고 보기는 어렵다.

문의, 건설교통부 주거환경과 02)504-9136