13일 열린우리당 김태년 의원이 대한민국 국회에서 ‘순환재개발’을 말했다. 4년 임기 동안 한두 차례 밖에 오지 않는다는 대정부질문을 통해서다. 김태년 의원은 한명숙 국무총리를 상대로 했다.

대다수 국회의원들이 순환재개발이 뭔지 잘 모르는 실정에서 김 의원의 국회 발언은 의미심장하다. 정부로 하여금 대한민국 최초로 도시를 통째로 순환재개발하는 성남 구시가지를 주목하게 하고 말도 많고 탈도 많은 조합방식의 단순재개발이 아닌 순환방식으로 주민이 되돌아오는 공공재개발의 가치를 전했기 때문이다.

국정을 다루면서도 실질적으로 그 정책적 혜택이 누구보다도 먼저 성남 구시가지 주민들에게 고스란히 돌아올 수 있도록 지역문제를 녹여내는 김 의원의 의정활동 방식도 독특하다. 단순히 지역문제 해결을 정부에 요구함으로써 지역이기주의로 치부되기 쉬운 방식과는 물론 다르고 국정만을 다루는 일반적인 방식과도 다르다는 점에서다.

지역문제의 인식과 해결의 차원을 국정 차원으로 업그레이드 시킨다고 볼 수 있는 이 같은 의정활동 방식은 국정과 시정의 결합이라는 실천적인 문제의식 없이는 불가능하다. 지방자치 시각에서 긍정적으로 평가될 수 있는 국회의원의 의정활동 방식이자 김 의원에게서 흔하게 확인되는 성남사랑의 실천이기도 하다.

이날 김 의원이 실질적으로 성남 구시가지의 지역문제를 풀기 위해 한 총리에게 경제분야 대정부질문을 통해 답변을 요구한 것은 세 가지다. 이 세 가지 질문은 ‘성남 구시가지 순환재개발의 성공적인 추진’이라는 성남지역에서는 사활을 건 실천적인 문제의식을 깔고 있다.

▲ 13일 열린우리당 김태년 의원이 대한민국 국회에서 ‘순환재개발’을 말했다. 4년 임기 동안 한두 차례 밖에 오지 않는다는 대정부질문을 통해서다. 김태년 의원은 한명숙 국무총리를 상대로 했다.     © 성남투데이

◇ 신도시 개발시 구도심 정비에 필요한 순환이주단지 우선 확보

대정부질문을 통해 김 의원은 한 총리에게 ‘순환정비방식 재개발’과 ‘순환이주단지’에 대해 알고 있는지 물었다. 김 의원이 이 질문을 던진 것은 원거주민의 재정착률을 높이기 위해서다. 원거주민이 떠나지 않고 다시 정착할 수 있도록 하는 것은 이 나라에서 지금 무수하게 진행되고 있는 재개발에서 풀어야 할 핵심적인 과제다.

이 과제를 풀기 위한 해법은 딱 두 가지가 있다. 하나는 순환이주단지. 다른 하나가 환매조건부 분양제도다. 순환이주단지가 ‘재개발이 진행되는 과정에서의 해법’이라면, 환매조건부 분양제도는 ‘재개발이 완료된 단계에서의 해법’이기 때문이다. 재개발이 완료된 지역에서 가옥주는 물론 세입자도 모두 입주할 수 있게 하는 제도가 바로 환매조건부 분양제도다(환매조건부 분양제도에 대해서는 후술).

김 의원은 이번 대정부질문을 통해 이 두 가지 해법을 동시에 제시함으로써 두 가지 해법이 재개발 전체를 꿰뚫기 위해 필수조건이라는 메시지를 전달했다. 각각 따로 노는 정책을 공공이 주도하는 순환재개발에서 궁합이 맞도록 재배치한 것이다. 순환재개발을 추진하는 성남의 입장에서 볼 때 이번 김 의원의 대정부질문이 지닌 정책적인 의의가 여기에 있다.

실제로 원거주민의 재정착률을 높이기 위해 김 의원은 “재개발이 이루어지는 지역은 대부분 구도심이거나 서민이 밀집된 지역”이라는 점을 들어 “원거주민들을 내쫓는 방식으로 진행되는 현재의 재개발”을 강도 높게 비판했다. 김 의원은 “서울 길음 뉴타운 4구역의 경우 원주민 재정착률은 13.8%에 불과하다”며 “재개발시 원주민의 재정착률은 20% 미만에 그치고 만다는 것이 일반적인 보고”라고 덧붙였다.

김 의원이 원거주민 재정착 문제를 들고 나온 것은 “재정착하지 못하는 대다수 주민들, 서민들이 다시 도시 외곽으로 밀려나 새로운 거주빈곤층을 이루고 재개발 주변지역의 전·월세값 급등을 일으켜 주변지역 세입자들까지 고통을 받게 된다”는 엄중한 현실인식에서 드러난다. 주거 양극화라는 악순환에 대한 우려 바로 그것이다.

이로부터 김 의원은 한 총리에게 “떠나는 재개발이 아닌 도시공동체가 보존되는 재개발을 할 수 있다”며 “신도시 개발 시 구도심 정비에 필요한 ‘순환이주단지’ 우선 확보”를 요구했다. 이와 관련, 김 의원은 “원거주민의 정착률 제고, 인근지역 전·월세 대란 방지는 물론 재개발로 인한 주민갈등 해소, 세입자 대책 마련을 위해 송파·창곡 신도시 등 신도시 개발 시 성남 등 인근도시의 순환재개발을 위한 순환이주단지를 우선적으로 마련해야 한다”고 주장했다.

여기에 김 의원은 “성남이 70년대부터 본격적으로 시작된 대한민국 도시개발 정책의 모든 역사가 담겨 있는 곳”이라며 성남의 사례를 한 총리에게 소개하며 “신도시 개발이 인근 구도심의 공동화와 불균형을 초래하는 방식에서 벗어나 신·구도심간 균형 있고 조화로운 발전과 구도심 주거환경을 개선하는 계기로 활용해야 한다”고 요구했다.

이에 대해 한 총리의 답변이 명확했다. “김 의원의 지적대로 순환이주단지를 확보하기 위해 신도시 개발 시 해당지역의 여건을 종합적으로 고려해 공공임대주택을 활용하겠다”는 것. 한 총리의 답변은 성남의 입장에선 성남 구시가지 재개발 시 필요한 순환이주단지를 성남 여건을 감안, 공공임대주택을 활용하는 방식으로 송파·창곡신도시에 확보하겠다는 답변이다.

▲ 김태년 의원이 대정부질문을 위해 만든 정책자료집의 일부, 대정부질문 시 본회의장에서 총리에게 이미지 자료로 제시했다.     © 성남투데이

◇ 송파·창곡 신도시 군전용타운 일반 공급으로 전환, 공급 확대

김 의원이 “송파·창곡 신도시 205만평 중 약 13%에 해당되는 27만평을 ‘군전용타운’으로 조성하는 필요성과 이유가 무엇이냐?”고 한 총리에게 물었다. “군의 사기진작을 위한 약속”이라는 것이 한 총리의 답변.

이 질문에 앞서 김 의원은 한 총리에게 “정부가 송파·창곡신도시, 검단신도시 등의 용적률 상향을 검토 중이냐?”고 묻고 이에 한 총리는 “주거환경을 해치지 않는 선에서 공급 확대 차원에서 용적률 상향을 검토 중”이라고 답변했다.

정부가 송파·창곡신도시에 용적률을 현행 208%에서 230%로 상향 조정할 경우 공급가구수 현재의 46,000세대에서 53,000세대로 7,000세대가 추가공급이 가능해진다는 것이 김 의원의 판단이다.

한 총리의 답변에 김 의원이 정곡을 찔렀다. “송파·창곡신도시 조성시 송파, 성남, 하남 등에 존재하는 군사시설이 전체적으로 이전, 군인들과 가족, 관련자들이 근무하지도 상주하지도 않게 된다”며 “군의 사기 진작을 위해 군전용타운이 필요하다면 이전하는 군사시설 주변에 만들어줘야 하는 것 아니냐?”는 것.

이 질문에 한 총리가 말문이 막혔다. 김 의원에게 당한 것이다(?). 더 이상 “군과의 약속”이라고 동어반복할 수 없기 때문. 한 총리가 궁지에 몰린 것을 확인한 김 의원은 “송파·창곡 신도시 내에 존재이유가 불분명한 군전용타운을 원점에서 재검토할 필요가 있다”고 화살을 쏘았다.

“다시 검토하겠다.”

한 총리의 답변이다. 마침내 성남이 환영할 만한 답변이 나온 것이다. 김 의원이 군전용타운을 원점에서 재검토하라고 요구한 것은 군전용타운에 조성하기로 되어 있는 5,000세대 규모의 주택물량을 일반물량으로 전환할 수 있다는 계산이 있었다.

이 계산은 성남의 입장에서 송파·창곡신도시 내에 들어설 예정인 군전용타운을 전부를 이전할 수 있으면 이전하거나 또는 줄일 수 있으면 줄여 이에 맞춰 성남 구시가지 재개발에 필요한 순환이주단지를 추가로 확보하자는 지역적 요구, 성남의 이익을 관철하기 위해서라는 것은 두말할 나위가 없다.

◇ 투기와 폭리 없는 내 집 마련 위해 환매조건부 분양제도 도입

재개발의 취지가 살기 좋은 마을 만들기에 있다는 점에서 재개발이 원거주민이 떠나는 재개발이 아니라 돌아오는 재개발로 되도록 하는 것은 해법 마련에서 핵심적인 키워드. 순환이주단지가 재개발이 진행되는 과정에서의 해법임에 반해 환매조건부 분양제도는 재개발이 완료된 지역에서의 해법. 가옥주는 물론 세입자도 모두 입주할 수 있도록 하는 제도이기 때문이다.

재개발 지역에서 원거주민이 떠나는 재개발이 되는 이유는 무엇일까. 김 의원은 대정부질문을 통해 “서민층이나 세입자들이 재개발지역에 들어서는 아파트 분양대금을 마련할 수 없어 이른바 ‘딱지’를 외지인에게 팔고 정들어 살던 동네를 떠날 수 없기 때문”이라고 밝혔다.

이 발언에는 재개발이 원거주민의 살기 좋은 마을 만들기가 취지임에도 불구하고 실제로는 외지인의 잔치로 전락되고 있는 현실에 대한 김 의원의 깊은 우려가 깔려 있다. 김 의원이 “서울시 길음 뉴타운 4구역의 경우 원거주민 재정착률이 13.8%에 지나지 않는다”고 소개한 것도 이런 맥락이다.

김 의원은 재개발에 환매조건부 분양제도를 도입하면 원거주민의 60~70% 수준까지 재정착률을 끌어올릴 수 있다는 판단을 가지고 있다. 이 제도는 전매차익 등 투기와 폭리를 취하는 일부를 위해서가 아니라 실제 내 집을 마련해 살고자 하는 실수요자들에게 필요한 새로운 주택공급제도이기 때문이라는 것.

성남 구시가지처럼 세입자가 60~70%를 차지하고 전세를 끼고 있거나 융자가 많은 서민 가옥주가 대다수인 경우 성남 구시가지 순환재개발에 이 제도를 도입하면 60~70%를 차지하는 세입자나 서민 가옥주가 전세자금 수준에서 내 집을 마련할 수 있다는 것이 김 의원의 정책적 판단이다.

왜 그럴까? 이 제도에 의해 공급되는 주택은 토지조성원가와 건축비 그리고 약간의 부대비용이 포함된 수준에서 주택가격이 결정되기 때문이다. 즉 공공이 공급하는 주택의 가격을 대폭 낮춰 실수요자에게 주택이 돌아가게 하는 주택공급방식이다. 또 저렴한 가격에 공급된 주택이 투기의 수단으로 사용되지 않게 하기 위해 일반매매를 금지하고 매매 시 주택을 공급, 관리하는 정부나 주택공사, 지자체에게만 되팔 수 있도록 하기 때문이다.

따라서 이 제도가 실시될 경우 그 만큼의 물량이 시장에 나오게 되므로 기존 전·월세 시장을 잠식하는 효과가 발생해 주택시장 안정에 기여할 수 있게 된다. 중·장기적으로 전·월세 시장이 자가소유 주택으로 전환되기 때문이다. 또 전세시장이 줄어들면 1가구 다가구 보유주택 중 전세로 운영되던 물량이 시장에 나와 기존 물량에 의한 공급 확대 효과도 볼 수 있다.

이 때문에 김 의원에 따르면 환매조건부 분양제도는 ▲실제가격에 접근하는 가격으로 분양을 함으로써 전세자금 수준으로 내 집 마련을 가능케 하는 ‘자가소유주택 촉진정책’ ▲매매차익을 원천적으로 차단함으로써 일반 서민들에게는 ‘그림의 떡’이지만 무슨 수를 써서라도 사두면 ‘아파트판 로또’가 되는 투기와 폭리의 ‘구조적인 차단정책’ ▲성남의 순환재개발에 도입될 경우 순환이주단지와 더불어 획기적인 원거주민 재정착률 제고 방안이라는 세 가지 정책적 의의를 가지고 있다.

다만 김 의원의 도입 요구에 한 총리가 전면도입이 아닌 부분도입의 뜻을 밝힌 것은 이 제도가 실시되고 있는 싱가포르와 한국의 공공주택 거주율이 아직은 현격한 차이가 나기 때문이다.

한 총리의 “환매조건부 분양제도는 국민의 85%가 공공주택에서 거주하는 싱가포르에서 실시하는 제도로 알고 있다”며 “공공주택에 국민의 9%만이 거주하는 한국적 상황에서 이 제도의 전면도입은 신중해야 하지만 공공부문이 공급하는 주택물량의 확대 차원에서 부분적으로 도입할 수 있도록 건교부로 하여금 검토하도록 하겠다”는 답변이 그것이다.

따라서 이 제도의 도입과 성공 여부는 앞으로 정부의 주택정책의 기조가 ‘공공에 의한 공급과 관리’로 전환되어야 한다는 데 있다. 김 의원이 대정부질문을 위해 준비한 정책자료집에는 김 의원의 이 같은 정책적 소신이 기술되어 있으며 싱가포르가 60년대부터 실제 그렇게 해왔다고 사례로서 소개되고 있다.

환매조건부 분양제도를 실시하고 있는 싱가포르는 국민의 85%가 공공주택에서 거주하고 있을 뿐 아니라 국민의 90%가 자가주택을 소유하고 있다. 공공주택의 평수도 23평, 33평, 41평, 56평 등 다양하며 방 5~6개짜리 중형이 전체의 90%를 차지하는 것으로 알려졌다(도표 참조).

▲ 김태년 의원의 대정부질문용 정책자료집의 일부. 싱가포르의 환매조건부 분양제도에 대해 소개하고 있다.     © 성남투데이

김 의원이 정부에 공식 제안한 환매조건부 분양제도는 최근 한나라당 홍준표 의원이 말하고 있는 대지임대부 분양제도와 크게 다르다. 전자가 공공이 택지개발과 주택 건설을 직접 수행하되 저렴한 가격에 조성해 저렴하게 공급하고 관리하는 제도라면 후자는 토지는 공공이 개발해 임대해 불로소득을 빼자는 것이고 주택건설 및 분양은 민간업체에 맡기자는 것.

김 의원이 환매조건부 분양제도의 도입을 과감히 주장하는 것은 지금까지 정부가 주택공급을 확대하면서도 부동산 가격 잡기에 실패한 이유가 ‘시장을 뒤쫓아 가는 방식’이라는 핵심 포인트를 도출한 데 따른 것이다.

수요와 공급의 원리에서 벗어나 대다수 국민들에게 고통과 좌절, 상실감을 안겨주고 있는 지금의 주택공급 방식. 이로 인해 발생하는 투기와 폭리 그리고 주거 양극화와 국민 분열이야말로 반시장적이라는 것이다.

대한민국이 오늘의 번영을 이룬 바탕에는 국민의 생활과 직결되는 각종 공공재에 대해서는 공공에 의한 공급과 관리가 큰 요인으로 작용하고 있다면서 주택문제를 해결하면서도 부동산 가격을 잡기 위해서는 정부정책의 기조가 ‘공공에 의한 공급과 관리’로 전환되어야 한다는 것이 김 의원의 정책적 소신이다.

대정부질문 직후 김 의원은 주목할 만한 발언을 했다. “환매조건부 분양제도를 송파·창곡 신도시에 시범 도입케 하고 성남 구시가지 재개발지역에도 도입하고자 한다”면서 “향후 정부 부동산정책에 관심이 있는 국회의원들, 관계 전문가들이 참여하는 국회 차원의 포럼, 공청회를 추진하면서 제도 정착을 위한 입법화에 혼싱의 힘을 기울여 나가겠다”는 것.

마지막으로 김 의원은 “이 제도 도입의 딜레마가 일반 서민들조차 주택을 재산증식 수단으로 접근하는 ‘문화의 문제’가 있다는 것을 잘 알고 있다”며 “수용성 조사를 통해 그 구체적인 실태를 파악할 필요도 있지만 이 제도의 도입을 통해 집에 대한 왜곡된 문화를 바꾸어내는 것이 매우 중요하다고 생각한다”고 밝혔다. 정책적인 견지에서 획기적인 발상의 전환. 눈에 띄는 대목이다.